Existe una serie de medidas para proteger a los inquilinos de la miríada de problemas que pueden enfrentar en una crisis de vivienda, y que exploramos en este sitio web, desde alquileres vertiginosos hasta condiciones de vivienda inseguras y desplazamiento. Los más destacados son: control de alquileres, estabilización de alquileres, protecciones de desalojo por causa justa y servicios de apoyo para inquilinos, como asistencia legal y asistencia con el alquiler. De estos, el control de alquileres, la estabilización y la protección contra desalojos, a los que nos referiremos colectivamente como regulaciones de alquileres, están experimentando un resurgimiento del interés, así como del debate y la investigación.

Históricamente, la demanda popular de restringir los aumentos de los alquileres ha ocurrido en tiempos de escasez aguda de viviendas y aumento de los alquileres, como en los EE. UU. durante la Segunda Guerra Mundial, en la década de 1980 y nuevamente en el período actual. Las primeras regulaciones de alquiler generalmente incluían un límite máximo en las rentas, pero a partir de las décadas de 1970 y 1980, una “segunda generación” de regulación de alquiler fue más moderada. Actualmente, las regulaciones de alquiler generalmente permiten que los alquileres aumenten con el costo de vida y el mantenimiento, incluyen juntas de alquiler con representación tanto del propietario como del inquilino, y buscan estabilizar la vivienda mediante restricciones a los desalojos.[1, 2]

Como señalan Pastor et al, “la evidencia sobre los impactos de estos regímenes de renta más moderados es más mixta de lo que podrían indicar los libros de texto de economía más antiguos”. [3] Muchos de estos análisis económicos, que hacen referencia a leyes anteriores, parten del supuesto de que las reglamentaciones crean un “precio máximo”, que por lo general ya no existe. [4] Además, los análisis económicos a menudo se enmarcan de forma limitada, sin tener en cuenta los contextos políticos más amplios en los que se sitúan las leyes locales de alquiler. Por ejemplo, un estudio reciente de Stanford sobre el control de alquileres en San Francisco, citado con frecuencia, sugiere que las reglamentaciones locales llevan a los propietarios a retirar unidades del mercado mediante la conversión de condominios o los desalojos por mudanza del propietario, lo que provoca la gentrificación.[5] Sin embargo, estas reacciones están habilitadas por las leyes de California de la década de 1990, la Ley Ellis y Costa Hawkins, que crearon lagunas para que los propietarios eludan las regulaciones de alquiler precisamente de esta manera. Además, otros estudios muestran que la gentrificación puede ser causada por la eliminación del control de alquileres.

Donde existe un mayor consenso, incluso entre economistas y académicos en política pública y planificación, es que las protecciones a los inquilinos tienen éxito en lograr su objetivo principal de estabilizar comunidades y mitigar el desplazamiento. [6] Las regulaciones de alquiler no están sujetas a prueba de recursos, por lo que son una especie de “instrumento contundente” en la asignación de estos recursos de vivienda asequible. No obstante, los perfiles de los inquilinos de alquiler controlado en California muestran que reflejan el perfil de los inquilinos del estado en general, que incluyen de manera desproporcionada a residentes de bajos ingresos y personas de color, así como a poblaciones vulnerables como personas mayores y personas con discapacidades.[7]

Esta mayor estabilidad de los inquilinos, como la estabilidad de los propietarios de viviendas, tiene amplios beneficios sociales, económicos y ambientales. Hay costos asociados con la estabilidad: una menor rotación significa que las ganancias de los bienes raíces aumentan más lentamente y menos personas pueden mudarse a viviendas existentes. Por otro lado, una mayor estabilidad también significa que las escuelas pueden retener a los maestros, se mejoran los resultados de salud pública, los residentes tienen más ingresos para gastar localmente, las pequeñas empresas pueden contratar a los trabajadores que necesitan para mantenerse a flote y más personas pueden vivir cerca de sus trabajos. , reduciendo el tráfico y las emisiones de gases de efecto invernadero. Mientras tanto, otras políticas pueden abordar el aumento de la oferta de viviendas para los recién llegados o los que no tienen vivienda.

Bajo las regulaciones de renta moderadas de hoy, los propietarios pueden continuar haciendo un retorno de la inversión justo y predecible, por ley, mientras reciben asistencia legal gratuita de las juntas de renta. Es comprensible que muchos propietarios sigan oponiéndose a la burocracia adicional, las tarifas y un cambio en la dinámica de poder entre ellos y sus inquilinos. Pero para otros, estos costos se ven superados por los beneficios de las regulaciones para la comunidad y el hecho de que pueden seguir prosperando. Por lo tanto, el apoyo a la regulación de alquileres en California ha ido creciendo no solo entre los inquilinos, sino también entre los propietarios de viviendas, los arrendadores y los profesionales de bienes raíces..