Historia del debate sobre el control de alquileres en California

Historia temprana

El primer período de control de alquileres en California y en los EE. UU. fue durante la Segunda Guerra Mundial. Con los niveles de vacantes disminuyendo desde los máximos de la Gran Depresión, y las nuevas construcciones esencialmente deteniéndose debido a la desviación de recursos para el esfuerzo bélico, el gobierno federal implementó controles de precios de emergencia en 1942. Esto cubría controles de precios y salarios para bienes de consumo. , y también incluía el control de alquileres. El programa se eliminó gradualmente a partir de 1951, y aunque algunos estados, como Nueva York y Nueva Jersey, implementaron sus propias leyes de control de alquileres, California no lo hizo.

No fue hasta la década de 1970 que California fue testigo de un resurgimiento del activismo de los inquilinos y de los pedidos de control de alquileres, ahora a escala de la ciudad. Hoy, de las 14 ciudades de California con algún tipo de control de alquileres, 12 promulgaron sus leyes durante este período, incluidas Alameda, Berkeley, Beverly Hills, East Palo Alto, Hayward, Los Ángeles, Los Gatos, Oakland, Palm Springs, San Francisco. , San José, Santa Mónica y West Hollywood. Muchos más lucharon por el control de alquileres y perdieron, en una batalla cada vez más polémica entre propietarios e inquilinos organizados sobre el tema. Esto incluye a Santa Cruz, donde los movimientos de inquilinos intentaron tres veces a fines de la década de 1970 y principios de la de 1980 lograr que se aprobaran medidas electorales de control de alquileres, pero no tuvieron éxito en ninguna de las ocasiones.[1]

Successful campaigns tended to happen in cities with strong coalitions between organized tenants and their allies, including labor unions, faith-based organizations, neighborhood alliances, and student organizations (the voting age dropped to 18 in 1972). Many of these local coalitions had their beginnings in the social movements of the 1960s. Ironically, their efforts were catalyzed in 1971, at the tail end of the Vietnam War, by their erstwhile adversary, President Richard Nixon. Nixon passed temporary national wage and price controls, including rent controls —the first since WWII. The goal now was to contend with hyper-inflation, which was driving up home prices, rents, and property taxes, as well as the cost of goods and services.[2] These controls were phased out seventeen months later, in January 1973. But housing activists sought to extend them. Organizers in Berkeley took the lead on this, gathering signatures to place an initiative to continue rent stabilization on the June 6, L972 ballot. When this won, in 1973, Berkeley became the first rent-controlled city in the state since WWII.[3]

Además de Nixon, otro de los impulsores de estos primeros movimientos fue la aprobación de la Proposición 13 en 1978. La Proposición 13 es una iniciativa de votación estatal que enmendó la constitución de California para reducir los impuestos a la propiedad para propietarios de viviendas y corporaciones y limitar los aumentos futuros al exigir una Mayoría de 2/3 para aprobar cualquier nuevo impuesto. Sus patrocinadores, Howard Jarvis y Paul Gann, así como miembros de su movimiento más amplio de “revuelta fiscal”, aseguraron a los inquilinos durante la campaña que también se beneficiarían, ya que la reducción del costo de operación de la propiedad en alquiler se les pasaría en forma de de rentas más bajas. En algunos casos documentados en Los Ángeles, se hicieron promesas explícitas a cambio de los votos de los inquilinos por la Proposición 13. [4] Sin embargo, inmediatamente después de su aprobación, los propietarios optaron por aprovechar la creciente demanda de viviendas en medio de una oferta restringida y comenzaron a recaudar fondos. rentas a una tasa aún mayor que antes.[5]

En respuesta, muchas ciudades aprobaron medidas temporales de control de alquileres para exigir que los ahorros de impuestos de los propietarios se compartan con los inquilinos. Estos fueron seguidos a menudo por ordenanzas permanentes de control de alquileres. Esto incluye la aprobación de iniciativas electorales o medidas electorales en San Francisco (1979), Santa Mónica (1979), East Palo Alto (1986, 2010) y Berkeley (1980). También incluye la aprobación por ordenanza del consejo de la ciudad, incluso en Beverly Hills (1978), Los Ángeles (1978), Hayward (1979), San José (1979) y West Hollywood (1985) aprobada tanto a través de medidas electorales como de la Ciudad.

La oposición se organiza

La oposición a la regulación del alquiler tiene una historia igualmente larga en California y, en cierta medida, a nivel nacional. Poco después de su aprobación, las organizaciones de propietarios de todo el estado lanzaron desafíos legales a la ordenanza de Berkeley de 1973, que buscaban anular leyes locales como esta, para que no ganaran terreno y se extendieran más ampliamente. Sus esfuerzos lograron retrasar la implementación de la ley de Berkeley, pero también dieron lugar a un fallo consecuente. En Birkenfield vs. City of Berkeley, la Corte Suprema de California sostuvo que la medida de Berkeley era inconstitucional debido a su interferencia con la capacidad de los propietarios para obtener un rendimiento justo de su inversión. Sin embargo, al dictaminar así, también consagraron el principio de que los controles de alquiler locales podrían ser constitucionales si cumplieran con ciertos criterios, incluidos los retornos justos.[6]

Al darse cuenta de que podían ganar una batalla local pero perder la guerra regulatoria más grande, los propietarios organizados propusieron un nuevo objetivo: declarar el control de alquileres un asunto de preocupación exclusiva del estado y prohibir que los gobiernos locales de California aprueben leyes de control de alquileres de cualquier tipo. Y si esto no funcionaba, su objetivo era evitar que las ciudades tuvieran jurisdicción sobre las disposiciones de estas leyes, como el control de vacantes y las protecciones de desalojo. Los propietarios comenzaron a organizarse en todo el estado, bajo los auspicios de la Asociación de Apartamentos de California [CAA] y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California [CRA], en representación de los propietarios y los intereses inmobiliarios, junto con las cámaras de comercio locales, coaliciones empresariales, sindicatos, propietarios individuales y electos. funcionarios

Una de sus primeras victorias fue el “The Ellis Act,”

una ley estatal aprobada en 1985 que permite a los propietarios que están “saliendo del negocio de alquiler” desalojar a los inquilinos, a menudo en masa, y sacar sus edificios de las listas de control de alquileres. En principio, esta ley puede ser utilizada por los propietarios de edificios que deseen dejar de ser propietarios. En la práctica, se usa comúnmente para “cambiar” los edificios con alquiler controlado, vendiéndolos a nuevos propietarios a costos más altos una vez que los inquilinos a largo plazo se han ido. También se ha descubierto que los propietarios utilizan la Ley Ellis para acosar a los inquilinos, es decir, amenazándolos con el desalojo a menos que se vayan y luego descontrolando sus unidades.

Mientras tanto, los opositores apuntaron al control de vacantes. Un proyecto de ley que escribieron fue aprobado tanto por la Asamblea como por el Senado estatal en 1976, pero fue vetado por el gobernador Jerry Brown, entonces en su período más liberal de “Gobernador Moonbeam”. La legislación estatal que requeriría el control de vacantes se presentó en casi todas las sesiones legislativas durante los próximos veinte años, pero el senador estatal y líder de la mayoría David Roberti, un firme partidario del control de alquileres, la llevó a cabo en el comité. [7] Roberti renunció en 1993. La legislación, llamada Costa Hawkins, finalmente se aprobaría en 1994.

Costa Hawkins representó la victoria más arrolladora de los oponentes y “efectivamente cerró el movimiento de control de alquileres en todo el estado”. [8] La ley impide que se aplique el control de alquiler a viviendas unifamiliares o unidades construidas después de 1995. También permite el “descontrol de vacantes”, a través del cual los propietarios pueden devolver las unidades a “precios de mercado” una vez que se va un inquilino con control de alquiler. Desde su aprobación, la ley ha sido muy eficaz tanto para limitar la eficacia del control de alquileres como para eliminar el control de cientos de miles de unidades en todo el estado.

Costa Hawkins también fue una parte clave de un 2009 court decision, Palmer v Sixth Street Properties, que anuló un requisito de Los Ángeles de que los desarrolladores incluyan unidades de alquiler asequibles en nuevos edificios de apartamentos como parte de las leyes locales de zonificación inclusiva. Los tribunales estatales se pusieron del lado de los demandantes y dijeron que estas reglas violaban a Costa Hawkins al exigir alquileres más bajos para las unidades posteriores a 1995. Esto tuvo el efecto adicional de debilitar las leyes de zonificación inclusivas en todo el estado. Un factura firmado por el gobernador Jerry Brown en septiembre de 2017, revirtió esta decisión, restaurando la capacidad de las ciudades y condados de California para obligar a los desarrolladores a incluir unidades asequibles en nuevos proyectos de alquiler. En 2008, los votantes rechazaron un esfuerzo por anular todas las formas de control de alquileres en el estado.

El creciente movimiento de control de alquileres

Con la rápida escalada de la crisis de la vivienda en los últimos años, la marea política ha comenzado a cambiar a favor del control de alquileres en California. Como explicó Alisa Belinkoff Katz en un informe de 2018, “el momento actual presenta una “tormenta perfecta” de escasez de viviendas asequibles, aumento de los alquileres y disminución de los ingresos que comenzó a principios de la década de 1990 y ha cobrado impulso hasta el día de hoy”.[9] Mientras tanto , a diferencia de los períodos anteriores de regulaciones de alquiler en las décadas de 1940 y 1970, en los que se vieron afectados en gran medida los inquilinos de clase media, la vivienda actual es inasequible para casi la mitad de los inquilinos de ingresos medios y casi todos los que son pobres, lo que a su vez ha exacerbado la epidemia de personas sin hogar en las calles de las ciudades de todo California. Con esta base nueva y mucho más amplia de inquilinos afectados, ha aumentado la organización. Las coaliciones locales y estatales, Tenants Together y Renters United Network se formaron en un esfuerzo por crear una red de organizaciones de inquilinos y generar apoyo para la protección de los inquilinos tanto a nivel local como estatal. Los funcionarios electos se han vuelto más comprensivos con el tema.

Hubo señales tempranas de este cambio en noviembre de 2016, cuando se aprobaron nuevas ordenanzas en Richmond y Mountain View, las primeras en más de 30 años, mientras que Oakland y Berkeley también votaron para fortalecer sus medidas existentes. Este impulso continuó aumentando hacia las elecciones de noviembre de 2018, con más de una docena de nuevos esfuerzos locales de control de alquileres avanzados en California: Glendale, Inglewood, Long Beach, Pasadena, Pomona, Sacramento, San Diego, Santa Ana, Santa Rosa y el condado no incorporado de Los Ángeles. — así como la Proposición 10 a nivel estatal para derrocar a Costa Hawkins.

Incluso más que en la década de 1980, la oposición de los propietarios estaba organizada, bien financiada y eficaz para bloquear gran parte de este impulso. A los organismos de cabildeo como la Asociación de Apartamentos de California, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, la Asociación Nacional de Apartamentos y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios se unieron firmas de capital privado cada vez más poderosas, grandes propietarios de propiedades de alquiler y empresas de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa, los propietarios gastaron decenas de millones para bloquear las campañas de protección de inquilinos. Esto incluido Gasto de 10 a 1 para bloquear la Medida M en Santa Cruz, y

$80 millones gastados en todo el estado para bloquear la Proposición 10, la mayor cantidad gastada para oponerse a una propuesta en la historia del estado.

No obstante, hubo muchas victorias para las campañas de inquilinos. En Oakland, los votantes aprobaron una medida para cerrar las lagunas de desalojo, ampliando significativamente las protecciones de desalojo de Oakland para cubrir miles de edificios más pequeños que antes estaban exentos. En la ciudad de Alameda, los votantes derrotaron una medida respaldada por bienes raíces para adelantarse a los esfuerzos de control de alquileres, parte de una estrategia más amplia para eliminar el impulso local para el control de alquileres con importancia estatal. Y en Mountain View, una medida similar de los propietarios fue bloqueada con éxito para que no apareciera en la boleta electoral de 2018, protegiendo así la medida aprobada por los votantes en 2016.

A través de la organización de los recién formados y cada vez más poderosos LA Tenants Union, se aprobó un tope de alquiler temporal en el condado no incorporado de Los Ángeles[10]. Podría decirse que una de las victorias más significativas fue recibir una propuesta para derrocar a Costa Hawkins en la boleta electoral de 2018, algo que se pensó que era imposible después de que fracasaron los esfuerzos en años anteriores. Del mismo modo, el hecho de que se propusieran o se pusieran en la boleta tantas nuevas medidas de control de alquileres a pesar de Costa Hawkins fue una indicación de la creciente fuerza del movimiento de inquilinos y del cambio de sentimiento popular sobre el tema. Una encuesta de 2018 de UC Berkeley encontró que el 60 por ciento de los votantes probables en California apoyan el control de alquileres de alguna forma. Dado que el control de alquileres mantiene una amplia popularidad en el electorado de California, se planean lanzar más campañas para expansiones locales de control de alquileres, incluida una medida electoral de control de alquileres en Sacramento, que ya se confirmó que aparecerá en la boleta electoral de noviembre de 2020.