Debates de política en torno a las regulaciones de alquiler

El objetivo principal del control de alquileres y otras protecciones para inquilinos es, a corto plazo, evitar que los costos de vivienda se salgan de control, hacer que los mercados de alquileres sean justos y predecibles tanto para propietarios como para inquilinos, y evitar que las familias y los residentes de ingresos bajos a moderados obligados a abandonar sus barrios. A más largo plazo, el objetivo es ayudar a crear comunidades más asequibles, estables y económica y ambientalmente saludables. Muchos profesionales y académicos de viviendas asequibles coinciden en que, cuando se aplican con otras políticas de vivienda orientadas a eliminar las lagunas de los propietarios y a la producción y conservación de viviendas, las regulaciones de alquiler logran estos objetivos.

Al mismo tiempo, con el recrudecimiento de los esfuerzos para instituir o fortalecer y regular las rentas, ha surgido un nuevo —ya veces viejo— debate sobre la eficacia de estas medidas. A continuación, describimos algunos de los principales argumentos a favor y en contra de las regulaciones de alquiler.

Es importante señalar desde el principio que existen limitaciones en la literatura académica actual sobre las regulaciones de alquiler. La primera limitación se debe a la escasez y heterogeneidad de casos contemporáneos a estudiar. Solo unos pocos cientos de ciudades en los EE. UU. tienen regulaciones de alquiler en la actualidad y para aquellas que las tienen, sus ordenanzas varían junto con los contextos de políticas estatales en los que se basan. Una limitación adicional es que muchos de los argumentos más comunes de “Econ 101” contra el control de alquileres se basan en estudios antiguos, basados ​​en suposiciones de formas “estrictas” de control de alquileres, a diferencia de las leyes de control de alquileres más “moderadas” comunes en la actualidad. Además, los estudios económicos que abordan el control de alquileres realmente existente pueden hacerlo de manera limitada, eludiendo el contexto político más amplio.

En un esfuerzo por abordar estas limitaciones, se han escrito una serie de nuevos estudios y revisiones de literatura desde la década de 1990, lo que nos brinda una imagen más completa de las regulaciones de alquiler realmente existentes y sus impactos. Estos han sido realizados por académicos de política pública y planificación, economistas, sociólogos, así como por profesionales con experiencia directa en derecho de vivienda e inquilinos. Sintetizamos estos estudios aquí, y también esperamos ver más investigaciones sobre el tema para llenar los vacíos persistentes.

¿Por qué regular la renta?

Un argumento principal a favor de las protecciones es que ayudan a corregir el desequilibrio de poder entre propietarios e inquilinos que crean los mercados inmobiliarios, particularmente los que son tan ajustados como el nuestro en Santa Cruz y en todo California. Como sabemos por el juego de Monopoly, es posible que los propietarios se beneficien simplemente de la propiedad pasiva de la tierra, ya sea que compren o no una casa u hotel para ponerlos encima. Mientras tanto, en un “mercado de escasez”, cuando la oferta es escasa, los propietarios pueden establecer un monopolio literal (ser dueños de Boardwalk y Park Place) y beneficiarse exorbitantemente de esta propiedad pasiva. Al no enfrentarse a una competencia real, e independientemente de su inversión, pueden cobrar “rentas de monopolio” y obtener ganancias inesperadas.[1]

Estas ganancias inesperadas cada vez mayores, que superan el 50% en cinco años, ponen a la pequeña Santa Cruz a la altura de los mercados de alquiler más rentables del país, según la Asociación Nacional de Apartamentos. Esto, a su vez, lo notan los grandes inversores especulativos, incluidas las empresas de capital privado y los fondos de inversión en bienes raíces, que compran bienes raíces locales. Estos propietarios externos sesgan aún más el desequilibrio propietario/inquilino. Con el respaldo de grupos comerciales poderosos y bien financiados, como la Asociación de Apartamentos de California, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California y la Asociación Nacional de Apartamentos, pueden promover una agenda impulsada por bienes raíces con funcionarios electos y mediante campañas de marketing, tanto a nivel local como estatal.[ 2]

En este entorno político y económico altamente desigual, establecer regulaciones de alquiler y protecciones legales puede ayudar a nivelar el campo de juego, al menos un poco.

Un argumento relacionado es que tales regulaciones de alquiler son económicamente más justas, dada la forma en que se crea el valor en los mercados inmobiliarios. A menudo escuchamos el secreto del éxito en bienes raíces: “ubicación, ubicación, ubicación”. Una casa de playa de última generación de varios millones de dólares en Westcliff perdería todo su valor si fuera transportada al medio del desierto de Mohave. Y, de hecho, los inversores inteligentes son expertos en elegir buenas ubicaciones, entendiendo que el “valor de construcción” de una casa es distinto del valor del terreno en el que está construida. Sin embargo, ¿qué crea el valor de esa ubicación?

Una primera respuesta es que todos lo hacemos, colectivamente, como residentes. A través de los dólares de nuestros impuestos locales y la mano de obra del sector público, contribuimos a la capacidad del gobierno local para mantener limpias nuestras playas, el aire y el agua; plantar árboles en las calles y reparar caminos; mantener departamentos de bomberos, fuerzas policiales, parques, bibliotecas, transporte público y escuelas de alta calidad, desde K-12 hasta Cabrillo y UCSC. A través de nuestro consumo local y la mano de obra del sector privado, contribuimos a mantener nuestras cervecerías artesanales, tiendas de surf, cafés, librerías y locales de música. La presencia y proximidad de estas cosas ayudan a crear el valor de los bienes raíces en Santa Cruz. Sin embargo, los inquilinos, que constituyen la mayoría de los trabajadores, consumidores y contribuyentes de la ciudad, no se benefician como los propietarios del valor que ambos ayudan a crear. Por el contrario, pagan el precio en rentas crecientes.

De ello se deduce entonces que las herramientas de política pueden corregir esta carga indebida. Dado que los aumentos de precios de la vivienda dependen tanto de las acciones del público, desde la infraestructura hasta las comodidades y las escenas culturales, el público tiene “la responsabilidad de limitar el traspaso de estos costos a los inquilinos”. [3] Como señalan Pastor et al, el papel del gobierno en la producción de valor de la tierra es “una de las razones por las que incluso los economistas de libre mercado han favorecido los impuestos sobre la tierra como una forma de absorber el exceso de ganancias (es decir, las ganancias que surgen de condiciones externas a la calidad de la propia vivienda) y fomentar el uso más eficiente del suelo”. A medida que exploramos en la página de historia, este problema se volvió urgente luego de la aprobación de la Proposición 13 en 1978, cuando se congelaron los impuestos a la propiedad de California para los propietarios de viviendas, mientras que los “alquileres de los edificios” continuaron aumentando para los inquilinos. Entonces, como ahora, los defensores argumentan que el público tiene tanto el derecho como la responsabilidad de limitar esta creciente desigualdad entre propietarios e inquilinos a través de la regulación.[4]

Argumentos de “Econ 101” y respuestas a ellos

Los argumentos en contra de la protección de los inquilinos, y en particular del control de alquileres, están dominados por análisis económicos más antiguos. Desafortunadamente, la visión de los economistas profesionales sobre el tema del control de rentas ha sido distorsionada por la forma errónea en que comúnmente se define el concepto en sí. Refiriéndose a una generación más antigua de leyes de alquiler, y sin referencia a la literatura de políticas, planificación o leyes urbanas y de vivienda, los economistas comúnmente definen el control de alquileres como, simplemente, un “techo sobre los alquileres”. De hecho, los libros de texto de “Introducción a la economía” para estudiantes de primer año han utilizado durante décadas el control de alquileres como un caso paradigmático de un precio máximo, o una prohibición de vender un producto por encima de un precio determinado, con sus efectos negativos en mercados que de otro modo funcionarían bien y se gobernarían por la oferta y la demanda. pedir. A través de diagramas simples, demuestran que limitar los alquileres reducirá la inversión en vivienda, lo que reducirá la oferta general, como resultado de lo cual los precios subirán. Generaciones de estudiantes de economía —y profesores— han llegado a entender la política en estos términos, dando al argumento contra el control de rentas el apodo de “Econ 101”. De manera similar, las encuestas de economistas citadas para establecer un consenso sobre el tema preguntan si “un tope en los alquileres reduce la calidad y cantidad de viviendas”.[5] Definido de esta manera, no es de extrañar que más del 90% de los economistas estén típicamente de acuerdo. Ofrecemos aquí dos respuestas principales a este argumento.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que el control de alquileres, tal como se practica actualmente, no es un techo. En los EE. UU., las leyes de control de alquileres exigen “rendimientos justos” de la inversión de los propietarios. Los propietarios tienen derechos garantizados constitucionalmente a aumentos periódicos en la renta para cubrir los gastos de operación y mantenimiento, así como los aumentos en el costo de vida, sin demoras o retrasos indebidamente largos en estos aumentos. En California, los tribunales han entendido estos derechos en términos de mantener los ingresos recibidos en el pasado (Mantenimiento de los ingresos operativos netos, MNOI) y mantenerse al día con la inflación. Todas las ciudades con control de alquileres en California están obligadas por ley a cumplir con estos estándares. Sus derechos para hacerlo han sido defendidos en los tribunales una y otra vez.[6]

Por lo tanto, el “consenso” entre los economistas es en realidad sobre los efectos de un tope de renta, no sobre el control de la renta, y difícilmente prueba su oposición unida a este último. Timothy L. Collins, exdirector ejecutivo y asesor de la Junta de Directrices de Rentas de la Ciudad de Nueva York, investiga lo que sucedió cuando los economistas observaron el impacto real de las leyes de control de rentas de la Ciudad de Nueva York en lugar de la teoría sobre ellas. Él encuentra que “los economistas que han examinado directamente el impacto de [la ley de control de alquileres de la ciudad de Nueva York] han cuestionado y criticado a fondo las conclusiones de aquellos que han considerado solo modelos abstractos, o solo los efectos de leyes estrictas de control de alquileres”. Como ejemplo, cita a Michael Mandel, ex economista jefe de Business Week, actualmente economista jefe del Instituto de Política Progresista en Washington D.C., quien está en desacuerdo con la forma en que se ha enseñado la política: “Los libros de texto de economía, como los libros introductorios en otros campos, a menudo se involucran en la simplificación excesiva para hacer un punto pedagógico. En este caso, los autores de libros de texto necesitaban una forma de ilustrar los efectos de imponer un precio máximo en un mercado, y el control de alquileres proporcionó un ejemplo vívido para animar el habitual diagrama seco de oferta y demanda. Pero los buenos ejemplos pueden generar mala economía”. [7]

Una segunda respuesta al marco Econ 101 es que la vivienda no es un mercado estándar impulsado por la oferta y la demanda. Esto es particularmente cierto cuando hay un retraso crónico en la producción de viviendas asequibles, como ocurre en todo California. Como se señaló, en lugar de un mercado libre, esto produce una “escasez” o “mercado cautivo”, con poca o ninguna competencia o presión del lado de la demanda que afecte las rentas. Si bien los propietarios pueden obtener ganancias inesperadas independientemente de su inversión, los inquilinos no tienen más remedio que pagar alquileres inflados o verse obligados a desalojar. Y si se van, se enfrentan a grandes obstáculos para volver a entrar en el mercado. La búsqueda puede llevar meses y requiere que se enfrenten a uno o más de los problemas que exploramos en este sitio: permanecer en la localidad viviendo en condiciones de hacinamiento, sacrificando las necesidades básicas o aceptando problemas importantes con su vivienda o mudándose lejos de sus trabajos, colegios y redes sociales. Esto está lejos de ser un mercado libre, ya sea del lado de la oferta o de la demanda de la ecuación.

Otra razón por la que los marcos estándar de oferta/demanda son inadecuados es la naturaleza cada vez más especulativa del mercado inmobiliario. El valor en este mercado está impulsado por las apuestas sobre las ganancias futuras y, como tal, es más comparable a un mercado financiero que a un mercado de oferta/demanda, por ejemplo, de bienes de consumo. Para citar un editorial reciente de Los Ángeles sobre este punto “Los precios de la vivienda no suben o bajan solo por la cantidad de unidades que tenemos en el presente; si ese fuera el caso, todos esos apartamentos vacantes en el centro de Los Ángeles tendrían” goteó hacia abajo” a la población que vive literalmente justo debajo de ellos en las calles