Desarrollo de una Crisis

Demanda Variable

Desde los desalojos masivos desatados por la crisis inmobiliaria del 2008, el número de inquilinos se ha incrementado en toda la nación. Seis millones fueron agregados cuando los bancos arrancaron la posesión de sus hogares y millones más comenzaron a rentar como trabajadores jóvenes que entraron al mercado laboral enfrentando una recesión junto con aumentos enormes al costo de vivienda. Los inquilinos ahora son más de 50% de la población en las 100 ciudades más importantes de EEUU. Sin embargo el alto costo de la renta, junto con sueldos estancados o en declive significa que 50% de estas viviendas arrendadas ahora pagan alquiler inasequible. En Santa Cruz, el porcentaje de inquilinos a crecido de un 53% en el 2000 a 60% en el 2017, convirtiéndose, indiscutiblemente, en una ciudad mayoritaria de inquilinos.

Igual que a otras ciudades a nivel nacional, vemos un incremento en el número de familias y profesionales que alquilan casas en vez de comprarlas. Particularmente en Santa Cruz, vemos ciertos subgrupos de inquilinos tomando un papel mayor en este crecimiento: trabajadores agrícolas mudándose a la ciudad por trabajos mejores pagados en la industria del servicio (documentado por el proyecto Trabajando por la Dignidad), una creciente población estudiantil en UCSC, trabajadores de alta tecnología del Valle del Silicon mudándose aquí por el estilo de vida y los alquileres relativamente más bajos, y una tasa en aumento de alquiler vacacional de corto plazo.


Estudiantes Inquilinos

UC Santa Cruz provee vivienda estudiantil en el campus para aproximadamente 53% de sus 16,000 estudiantes, el más alto de los diez campuses del sistema Universidad de California. Mientras tanto la iniciativa UC de Expansión del Campus convoca a un aumento de estudiantes matriculados en el 2016 y 2017, UCSC ha admitido 300 estudiantes adicionales, aunque la universidad no ha construido vivienda estudiantil adicional desde 2002. El Plan de Desarrollo a Largo Plazo (LRDP) de 2005 detalla el plan de la UCSC para más viviendas estudiantiles, incluyendo la Vivienda Estudiantil del Oeste, que será completado en el 2020, via asociaciones con urbanizadoras privadas. Mientras tanto, la universidad ha transformado las habitaciones dobles en triples, y las salas en dormitorios, aunque la vivienda estudiantil y su plan alimenticio requerido le cuesta a los estudiantes más de $1500 al mes. Todo esto aumenta el número de estudiantes buscando vivienda fuera del campus.

El flujo de estudiantes en la ciudad en medio de la crisis de vivienda afecta tanto a estudiantes como residentes. Por un lado, incrementa la competencia por unidades para todos los inquilinos. Por otro lado, crea un estrés adicional y presión para los estudiantes. Los paquetes de ayuda financiera se reducen si los estudiantes viven fuera del campus, limitando aún más el ingreso que podría ir al alquiler; los residentes suelen quejarse frecuentemente de tener a estudiantes de vecinos, por lo que muchos arrendadores se rehúsan a darles alquiler; y aquellos que si alquilan, normalmente cobran por encima de la taza del mercado.

Todo esto lleva a que estudiantes vivan dos o tres en una sola habitación en las pocas unidades disponibles para ellos. Esto también presta a situaciones de vivienda informal, precaria, y no segura—incluyendo garajes, cobertizos, y vehículos. Ademas, cuando tienen carga de renta extrema, puede contribuir a inseguridad de comida. Todo esto crea dificultades con su trabajo academico, y problemas de salud fisica y emocional 

Alquileres Vacacional de Corto Plazo

Santa Cruz ha sido un destino vacacional popular desde el siglo 19. Sin embargo en la última década, la naturaleza de este turismo ha cambiado constantemente de los hoteles situados en la playa, a los mercados formales e informales de alquileres vacacional de corto plazo [AVCP]. Debido a los altos costo de hogar e hipotecas, junto con el atractivo de alquileres de gran lucro y la facilidad de plataformas como Airbnb, las plataformas de AVCP se han vuelto popular entre los propietarios de bienes raíces en Santa Cruz. Con un potencial neto de $700 millones en turismo local, muchos an reemplazado a inquilinos de largo plazo, con visitantes de término corto. Algunos oficiales locales y profesionales de la industria hotelera argumentan que los hospedadores de AVCP no están pagando los Impuestos de Ocupación Transitoria (IOT) adecuados, privando a la ciudad de los ingresos que podrían ser utilizados para estabilizar el mercado de alquiler, entre otras cosas.

Los inquilinos argumentan que los alquileres a corto plazo reducen los espacios disponibles para los inquilinos a largo plazo y suben el costo del alquiler en las unidades que quedan. Además, muchos de estos alquileres no son de “término corto” y se extienden más allá de una sola habitación hasta la unidades completas. De acuerdo a Dentro de Airbnb, 65% de alquileres disponible en Santa Cruz del 2017 son casas o departamentos completos, que son ocupados por visitantes 34% del año. Centros mundiales de AVCP han abordado las regulaciones de estos alquileres en una variedad de formas. La Oficina de Alquileres de Término Corto en San Francisco fue creada por una ordenanza en el 2015 para dicho propósito. Las regulaciones gobiernan el número y tamaño de unidades que pueden ser alquiladas por un solo arrendador, la duración de las estadías “de corto plazo,” y la cantidad de impuestos pagados, además de requerir que los arrendadores obedezcan las leyes locales del alquiler. Santa Cruz no ha tenido éxito ratificando legislaciones similares.

Silicon Valley

Mientras que el dilema del huevo y la gallina es: quién fue primero—el crecimiento desenfrenado de la industria tecnológica en Silicon Valley ó el desagrado de las ciudades de la Peninsula por la espesa planificación y construccion—es indiscutible que la falta de viviendas en el Valle y los altos costos ejercen presión adicional sobre la crisis de vivienda accesible en Santa Cruz. En 2015, el Housing Element de Santa Cruz citó “la relación de empleos fuertemente ponderados por vivienda del vecino condado de Santa Clara, [y] el desequilibrio salarial con el vecino condado de Santa Clara” como influencias significativas en el mercado inmobiliario de Santa Cruz. La proximidad de Santa Cruz a los centros tecnológicos de San José, Cupertino, Mountain View y Palo Alto la convierte en una atractiva ciudad dormitorio para los trabajadores de Silicon Valley, que ganan un ingreso en promedio $30,000 más que los que trabajan en Santa Cruz. A pesar del estatus de Santa Cruz como la ciudad menos accesible de los EE. UU., los precios promedios de las casas son más bajos en Santa Cruz que en Silicon Valley—en 2018, el precio promedio de la vivienda en Santa Cruz era más de $900,000, mientras que en Cupertino era más del doble, a más de $2 millones, según Zillow. En 2017, los condados Santa Clara y San Mateo de Silicon Valley agregaron 47,000 nuevos empleos, muchos en empleos tecnológicos lucrativos, mientras que permitieron solo 12,000 nuevas unidades residenciales. Esta brecha deja a decenas de miles de empleados tecnológicos con mucho dinero buscando en otro lado si eligen no meterse en viviendas estilo dormitorio o pagar más del 50% de sus generosos ingresos en alquiler. La búsqueda de vivienda tiene consecuencias para las comunidades en todo el Área de la Bahía, desde San Francisco hasta Salinas.

Durante muchos años, la carretera 17—sinuosa, estrecha, propensa a los accidentes y la única ruta directa entre Santa Cruz y el Valle—disuadió a los viajeros que buscan un costo de vida más bajo. El transporte público desde Santa Cruz a otras partes de la Bahía, si está disponible, pero es relativamente árduo, ya que requiere al menos uno o dos sistemas de transito o transferencias modales, y el doble de tiempo de manejo. Sin embargo, desde al menos 2012, muchas compañías tecnológicas, incluyendo Apple, Google, Netflix y Yahoo!, han operado autobuses de lujo equipados con wi-fi para sus empleados entre Santa Cruz y sus oficinas corporativos. La presencia de nuevos residentes “techies,” habilitados por un viaje confortable y gratuito, ha contribuido a que Santa Cruz sea visto como una base relativamente accesible para nuevas empresas y oficinas satélites de grandes empresas. Desde 2014, Santa Cruz Works, una nueva agencia de desarrollo económico, ha promovido a Santa Cruz como una ubicación privilegiada para fundadores y capitalistas de riesgo, argumentando que basar compañías tecnologicas aquì elimina los largos viajes, reduce costo de bienes inmobiliarios y alquileres y brinda un ambiente relajado y un mejor calidad de vida. En los últimos cinco años, la cantidad de empresas de tecnologicas y nuevas empresas en Santa Cruz, muchas de las cuales se mudaron de San Francisco o Silicon Valley, ha aumentado rápidamente. En 2015, el estatus de Santa Cruz como centro tecnológico regional se solidificó cuando Amazon discretamente estableció una oficina local, que ahora alberga más de 100 empleos, muchos de ellos, según informes, asignados a la plataforma emblemática Alexa/Echo. Aunque estos nuevos empleos bien remunerados traien beneficios—una base imponible más grande, mayor consumo local—también traien una elevada demanda de vivienda y empleados que puedan pagar alquileres y precios inmobiliarios mucho más altos que la mayor parte de residentes locales pueden pagar.


Producción/Suministro

El incremento creciente en vivienda asequible ha sido acompañado por la falta de producción y suministro a escala nacional y local. A nivel federal, esta tendencia ha venido ocurriendo por los últimos 50 años. Con el giro hacia la privatización y financiarización de los mercados de vivienda y el favorecimiento de de propiedad exclusivo de una familia por encima de alquiler multifamiliar, hemos visto abruptas reducciones en las asignaciones generales para la construcción y mantenimiento de vivienda asequible. La presunción ha sido que el mercado privado llenaría este vacío presupuestario. Sin embargo, abandonados a sus propios recursos, los mercados han sido incapaces e indispuestos a hacerlo. Es conocimiento popular que “las viviendas asequibles no ofrecen ganancias.” Sin el sector público, la historia muestra, que la vivienda asequible adecuada, no será construida.

La situación a nivel estatal es similar. Hasta el 2011, California podría compensar parcialmente la disminución federal a través de su Agencias de Reurbanización [AR], que gastó por lo menos 15% de sus fondos en construir y mantener vivienda asequible. El AR de Santa Cruz, ayudó a construir y monitorear cientas de unidades de vivienda asequible.

Pero en el 2011, el Gobernador Jerry Brown firmó una legislación para eliminar los ARs. Una vez más, las inmobiliarias privadas, solamente complieron una fracción de la demanda por vivienda asequible local y estatal, aun cuando ayuda  federal, como la local HOME y los subsidios de la Sección 8 fueron reducidos.

Muchas municipalidades también han usado ordenamiento inclusivo para incentivar a mobiliarias privadas a que construyan vivienda asequible. Santa Cruz estaba avanzado en esta cuestión, con las Medidas Urbanas J y O, inauguradas a principios de 1980, creando una línea de servicios urbanos y estipulando que 15% de las unidades construidas tenían que ser asequibles. Sin embargo en 1990, La Mesa de Supervisores de Santa Cruz, bajo presión de propietarios de vivienda, votaron para “sub-desarrollar” dentro de la línea de servicios urbanos— limitando la densidad de viviendas y la disponibilidad de vivienda asequible. Para conformarse a estas regulaciones de zonificación, las inmobiliarias residenciales requirieron construir viviendas unifamiliares en lotes grandes, en vez de construir más viviendas asequibles pequeñas y viviendas multifamiliares.

Con deficiencias en cada escala, Santa Cruz esencialmente dejó de producir viviendas asequibles nuevas, y su reserva existente fue cada vez más inadecuada para satisfacer la demanda.


NIMBYs y YIMBYs

Mientras tanto, los esfuerzos para construir nuevas viviendas ha encontrado resistencia por organizaciones “NIMBY” [ Siglas en inglés para “No en mi Patio Trasero”], conformadas en gran parte por propietarios de vivienda y los gobiernos locales que ellos eligen. Estas organizaciones han promulgado regulaciones de zonificación y utilizan la política del uso de suelo para bloquear la construcción de nuevas viviendas en general, y la construcción de alquiler multifamiliar asequible en particular.

Por otro lado, también hay YIMBYs (Sigla en inglés para “Sí en Mi Patio”). Los YIMBYs apoyan todo tipo de urbanización, pero normalmente favorecen urbanización de alta categoría que va atraer negocio e inversiones. Los YIMBYs en general creen que las fuerzas del mercado van a proveer la demanda local sin regulación, una posición que los críticos argumentan crea un mercado de licitación alta que ponen en desventaja a los inquilinos de bajo ingreso. En California YIMBYs se han convertido en una fuerza poderosa, alimentada por la falta de acceso a vivienda cercas de su empleo para los trabajadores de la alta tecnología. En Santa Cruz, el Departamento de Desarrollo Económico está alimentando una entrada masiva de profesionales jóvenes y con capital disponible, promoviendo a Santa Cruz como una comunidad dormitorio para el Valle del Silicon y una plataforma para la iniciativa empresarial.

Preservación/Protección

No es solo que nada de viviendas asequible han sido construida, la que existe no han sido preservada, además, aquellos que la habitan no poseen protección legal. A principios de 1970, cuando el gobierno federal detuvo el presupuesto para construir proyectos de vivienda nuevos, y cortó los fondos para mantener las unidades existentes, las acciones de la Vivienda Pública de EE.UU. bajó precipitadamente. Durante el mismo periodo los fondos para HUD (Agencia de Vivienda y Desarrollo Urbano) disminuyeron de 8% a 1% del presupuesto federal, recortando el subsidio para programas como Sección 8.

Con pocas opciones fuera del mercado privado, la organización de inquilinos incremento durante los 1970 y los '80s, y una cantidad de municipalidades promulgaron o fortificó controles de renta y medidas protectoras anti-desalojos. Sin embargo, el condado de Santa Cruz, fallo promulgar el control de renta tres veces a finales de 1970 y principios de los 80. En California, los inquilinos perdieron cobertura legal adicional cuando ante una serie de leyes en favor a los arrendadores y resoluciones legales.

Desde el periodo posterior a las 2nda Guerra Mundial, y aumentando en los 1980s, las políticas nacionales han incentivado la posesión de propiedad y vivienda y apoyado la de-regulación de los mercados de alquiler y vivienda, minando los derechos y poder de los inquilinos. Esto a resultado en una lucha política cada vez más fuerte entre los arrendadores, propietarios de vivienda, e inquilinos. En California, los arrendadores organizados, a través de organizaciones de cabildeo como La Asociación Californiana de Apartamentos, han buscado bloquear las protecciones de inquilinos a nivel estatal, así como cualquier intento de enmendar o remover legislaciones pro-arrendadores como la de Costa Hawkins.

La Acta Ellis de 1985 le da a los arrendadores derecho incondicional de desalojar a los inquilinos y eliminar unidades de renta estable para que queden “fuera de negocio,” y después renovar las propiedades y venderlas o rentarlas a la taza del mercado. El Acta de Costa-Hawkins, le permite a los arrendadores utilizar “control de vacantes” para incrementar la renta cada vez que los inquilinos se mudan, y limita de manera severa el número y tipo de unidades protegidas por el control de renta. Y una apelación legal, Palmer vs. La Ciudad de los Angeles protegió a las rentas californianas de requerimientos de zonificación inclusiva.

Para el 2015, en el contexto de la crisis nacional financiera/inmobiliaria y la presión del mercado regional, la lista de inquilinos en espera de Santa Cruz continuó aumentando, con alrededor de 5,000 inquilinos en la lista de espera de la Sección 8. Esto, junto con rápido aumento del alquiler y desalojos, a renovado el llamado por control de renta y protecciones para inquilinos. Sin embargo, las protecciones para inquilinos en la Ciudad y el Condado continúan siendo erosionadas, incluyendo en 2017 con la eliminación de los fondos de la ciudad y el condado para la protección legal de inquilinos.

Movimientos Inquilinos

Las organización de movimientos inquilinos enfocados en vivienda asequible también han ganado terreno a nivel nacional. En el área de la bahía, han tenido victorias importantes en las protecciones a inquilinos, bonos para vivienda asequible, cambios de zonificación, y otras iniciativas a beneficio de los inquilinos. Organizaciones de inquilinos a nivel local y estatal como Inquilinos Juntos exitosamente promovieron el “Paquete de Vivienda Californiana” ratificado por el Gobernador Jerry Brown para “atender la crisis de asequibilidad” en Septiembre 2017. Sin embargo las organizaciones de inquilinos an expresado sentimientos encontrados sobre esta última victoria. Las políticas promulgadas se enfocan en aumentar los subsidios estatales para la construcción de nuevas viviendas, reemplazando los fondo de AR perdidos y oponiéndose a las regulaciones de los NIMBY— algo en lo cual las inmobiliarias, YIMBY y los inquilinos pueden estar de acuerdo. Sin embargo no promulgaron el proyecto de ley por el cual los inquilinos lucharon más arduamente: las protecciones a inquilinos para detener el desalojo masivo, la preservación para mantener las viviendas asequibles existentes, y mantener a los inquilinos en su vivienda. Adicionalmente el proyecto de ley que era parte del paquete, SB 35, forza a los gobiernos locales a dar un paso expresó a la vivienda cotizada al precio del mercado (normalmente de lujo) y por lo tanto alientan la gentrificación y el desplazamiento. El proyecto de ley fue promovido por el Gobernador, a cambio de su firma para el financiamiento de vivienda asequible.

En Santa Cruz, los esfuerzos de movilización inquilina han luchado para entrar soluciones para la vivienda asequible desde 1970 y para superar los obstáculos políticos a dichas soluciones. El Comité Organizador de Inquilinos de Santa Cruz (SCTOC por sus siglas en inglés) está actualmente a la vanguardia de esta lucha. STOC opera una línea de atención a inquilinos, trabaja para organizar arrendatarios y educarlos sobre sus derechos como inquilinos, y opera una plataforma que apoya el control de renta y las protecciones de desalojo justo para los inquilinos. Organizaciones estudiantiles de la UC Santa Cruz, como Estudiantes Unidos Con Inquilinos (SUR por sus siglas en inglés) están educando tanto a estudiantes como a miembros de la comunidad sobre la crisis de vivienda a través de la colaboración con organizaciones comunitarias ya existentes en Santa Cruz. Ambas organizaciones están empujando por una de-comodificación de la vivienda y las protecciones a inquilinos, creyendo que la vivienda es un hogar para todos y no un privilegio para unos pocos.

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