Enfoques principales para producir nuevas viviendas asequibles

Frente a estos obstáculos, la producción de suficientes viviendas asequibles para las personas de ingresos bajos y moderados requerirá un gran resurgimiento de la voluntad política y la visión colectiva. Algunas de las políticas discutidas a continuación ofrecen un camino a seguir.

Reinversión en Vivienda Social

La forma más importante y de mayor escala de provisión de vivienda asequible ha sido la “vivienda pública” o “social” subsidiada por el gobierno. Si bien está bajo ataque desde la década de 1970, sigue siendo una fuente vital de vivienda, y han surgido movimientos en todo el país para proteger lo que existe y abogar por un mayor gasto público. El movimiento People’s Action y Homes for All abogan por una reinversión masiva en el presupuesto del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para satisfacer el 100 por ciento de las necesidades. Otras ciudades alrededor del mundo logran esto: Viena alberga al 60% de sus residentes; Singapur 90%. Vale la pena explorar cómo lo hacen y los amplios beneficios sociales que obtienen como resultado.

Fondos fiduciarios de vivienda

Los fondos fiduciarios de vivienda son fuentes establecidas de financiación para la construcción de viviendas asequibles y otros fines relacionados creados por los gobiernos. Los fondos fiduciarios de vivienda (HTF) comenzaron como una forma de financiar viviendas asequibles a fines de la década de 1970, después de que se introdujera la moratoria sobre la financiación de nuevas viviendas públicas. Desde entonces, funcionarios gubernamentales electos de todos los niveles de gobierno (nacional, estatal, de condado y local) en los EE. UU. han establecido HTF para apoyar la construcción, adquisición y preservación de viviendas asequibles y servicios relacionados para satisfacer las necesidades de vivienda de personas de bajos ingresos. hogares
Idealmente, los HTF se financian a través de ingresos específicos, como impuestos de transferencia de bienes raíces o tarifas de registro de documentos para garantizar un flujo constante de financiación en lugar de depender de procesos presupuestarios regulares. A partir de 2016, existían 400 fondos fiduciarios estatales, locales y del condado en los EE. UU.

Ampliación de la Sección 8

El programa de vales de elección de vivienda, también conocido como Sección 8, es “el principal programa del gobierno federal para ayudar a familias de muy bajos ingresos, ancianos y discapacitados a pagar viviendas decentes, seguras e higiénicas en el mercado privado”. Los vales de elección de vivienda son administrados localmente por agencias de vivienda pública (PHA). Las PHA reciben fondos federales del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU. para administrar el programa de vales. Los titulares de vales pueden elegir cualquier vivienda que cumpla con los requisitos del programa y no se limita a unidades ubicadas en proyectos de vivienda subvencionados. Sin embargo, muchos propietarios se niegan a aceptar inquilinos de la Sección 8, mientras que la oferta insuficiente de propietarios que aceptan vales es la norma en la mayoría de las ciudades y condados de EE. UU. En Santa Cruz, la lista de espera para abonados es de 17000 personas. Por lo tanto, se debe presentar un caso para tratar de incluir a más propietarios en el programa, así como para aumentar el umbral de alquiler de mercado justo en mercados con alquileres en aumento.

Expansión de tarifas y bonos de vinculación

Las tarifas de vinculación/impacto de vivienda asequible son cargos que se aplican a los desarrolladores de nuevos desarrollos residenciales a precio de mercado. Se basan en los pies cuadrados o la cantidad de unidades en los desarrollos y se utilizan para desarrollar o preservar viviendas asequibles. Las tarifas de vinculación comercial son cargos a los desarrolladores por pie cuadrado de nuevo desarrollo comercial. Los ingresos se utilizan para desarrollar o preservar viviendas asequibles.

Los bonos de densidad permiten a los desarrolladores de viviendas a precio de mercado construir viviendas de mayor densidad, a cambio de que una cierta parte de sus unidades se ofrezcan a precios asequibles. En este inventario, solo incluimos una ciudad que tiene esta política si permite una bonificación de densidad adicional más allá de lo exigido por el estado de California.

Zonificación Inclusiva Obligatoria

Las políticas de vivienda inclusiva requieren que los desarrolladores de viviendas de alquiler o para la venta alquilen o vendan un cierto porcentaje de unidades a precios asequibles. Varios casos judiciales han establecido requisitos inaplicables para unidades de alquiler asequibles dentro de edificios a precio de mercado; por el contrario, las políticas de propiedad de vivienda inclusivas han sido confirmadas en la Corte Suprema de California. Lo más preocupante es el pequeño porcentaje de unidades de inclusión, generalmente entre 10 y 15 por ciento, y el hecho de que los desarrolladores pueden pagar “tarifas en lugar de” en lugar de construir la vivienda; estos ingresos se utilizan para desarrollar unidades asequibles en otros lugares, aunque a menudo son insuficientes.

Fideicomisos de tierras comunitarias

Los fideicomisos de tierras comunitarias (CLT) son organizaciones sin fines de lucro que adquieren y mantienen tierras en fideicomiso para el beneficio a largo plazo de las comunidades de bajos ingresos, brindan una forma de propiedad de vivienda de capital compartido permanentemente asequible. Una organización controlada por la comunidad retiene la propiedad de la tierra y vende las casas a compradores calificados de bajos ingresos con un contrato de arrendamiento de terreno de 99 años. A cambio del precio por debajo del mercado, los compradores aceptan una fórmula de reventa que equilibra la asequibilidad permanente a lo largo del tiempo y les permite construir algo de capital también. El fideicomiso de tierras se mantiene involucrado, ayuda a los propietarios de viviendas a través de problemas financieros y actúa como administrador de los bienes de la comunidad. Grounded Solutions Network representa a los más de 225 CLT en los EE. UU. que poseen alrededor de 20 000 unidades de alquiler y 15 000 unidades de vivienda propia. La mayoría de estos se centran en la creación de viviendas asequibles de forma permanente; algunos también apoyan propiedades de usos múltiples y espacios para negocios de barrio. [15]

Alojamiento estudiantil asequible en el campus

Hay numerosos beneficios en tener universidades basadas en una ciudad: empleos relativamente bien pagados y estables; una base imponible más grande; estudiantes que trabajan, consumen y alquilan localmente; y la programación académica y la investigación que pueden infundir la cultura y la economía locales. Sin embargo, la presencia de una universidad, particularmente en ciudades pequeñas como Santa Cruz, también tiene costos. Esto se debe principalmente a la afluencia de estudiantes que alquilan durante el año escolar y su impacto en un mercado inmobiliario ya ajustado, en el que los estudiantes pueden estar compitiendo con los inquilinos locales por una oferta limitada de viviendas. Esto es motivo de creciente preocupación en las ciudades de California que albergan los campus de la UC, debido al mandato no financiado de la UC de 2016 de que los diez campus absorban a 10,000 estudiantes adicionales. Además, se espera que los diez campus acepten una parte igual de estos estudiantes, o 1000 cada uno, lo que impone mayores cargas a los campus pequeños en ciudades pequeñas con oferta limitada de viviendas, como Santa Cruz y Davis. Si bien UCSC tiene un historial de albergar a más estudiantes en el campus que cualquier otra UC (53 %), esto sigue siendo inadecuado para enfrentar la situación en una ciudad como la nuestra. Por lo tanto, hay cosas que debemos hacer para permitir que UCSC albergue a más estudiantes y hacerlo de manera asequible. Nos inspiramos en los grupos que trabajan en este tema en nuestro campus y en Davis, incluido el Grupo de Trabajo de Vivienda de la Unión de Estudiantes, las reuniones en curso del Grupo Asesor Comunitario para el Plan de Desarrollo a Largo Plazo, así como el Grupo de Trabajo de UC Davis sobre Vivienda Estudiantil Asequible, Promising caminos a seguir incluyen los siguientes:

Acordar albergar a estudiantes y empleados adicionales.

Inspirándonos en el memorando de entendimiento entre UC Davis y el condado de Yolo, apoyamos a UCSC acordando albergar al 100 % de todos los nuevos estudiantes, así como satisfacer el 100 % de la demanda de viviendas para nuevos empleados, o enfrentar una multa por unidad que se destina a una fondo de Vivienda.

Construir viviendas para estudiantes más asequibles.

Student Housing West está en marcha. Esto podría expandirse mediante el desarrollo del sitio 2300 Delaware, que consideramos que es la opción más prometedora para nuevas viviendas, desde el punto de vista ecológico, económico y en términos de conveniencia. Actualmente dominado por edificios de oficinas de poca altura y estacionamientos, este gran sitio podría albergar un desarrollo más denso, más alto y más verde dedicado a viviendas para estudiantes de última generación. El hecho de que sea un sitio de relleno plano y pueda hacer uso de la infraestructura existente puede ayudar a reducir los costos. Está bien ubicado en las líneas de autobús, carriles para bicicletas y cerca del Long Marine Lab, el campus principal, el nuevo desarrollo comercial y el espacio abierto.

Reducir los costos de alojamiento para estudiantes.

Para los estudiantes universitarios, debemos ajustar los cálculos del presupuesto de ayuda financiera de la UC para reflejar el valor real de mercado de las unidades de alquiler, en lugar de las respuestas de encuestas de estudiantes individuales. Para los estudiantes de posgrado, debemos garantizar una proporción adecuada entre los salarios de GSR y TA de los estudiantes de posgrado y las tarifas de alojamiento. Para ambos, el liderazgo de la UCSC debe abogar por las necesidades de vivienda de los estudiantes a nivel de la UC (en el caso de los estudiantes de posgrado, estos son temas de negociación colectiva supervisados por la Universidad de California).

Ampliar los fondos para apoyar a los estudiantes que luchan con los costos de vivienda.

La División de Éxito Estudiantil podría lanzar una campaña del Día de la Donación y buscar otras fuentes de financiamiento de donantes y a través de la oficina de desarrollo, para ayudar a subsidiar las necesidades de alojamiento y plan de comidas de los estudiantes. El campus podría aumentar el presupuesto de préstamos de emergencia, Slug Support y apoyo para vivienda dentro de sus iniciativas de “Necesidades básicas”.

Abogar por soluciones a largo plazo.

La universidad y la comunidad pueden trabajar juntas, a nivel local y estatal, para encontrar soluciones a más largo plazo. Estos deben respetar las necesidades de las comunidades locales en las que se encuentran los campus, limitar futuros aumentos de inscripción y poner fin a los mandatos no financiados para el crecimiento de la inscripción. Los objetivos específicos podrían incluir una medida de bonos en todo el estado y apoyo para el liderazgo estatal, desde la legislatura hasta el gobernador, que se comprometen a aumentar los fondos para la educación superior y las necesidades de vivienda de los estudiantes, incluso para la UC, la CSU y los colegios comunitarios.