Herramientas de política de conservación

Para preservar las escasas unidades de vivienda asequible y reducir el desplazamiento de inquilinos y propietarios vulnerables, se pueden hacer varias cosas a escala local, estatal y federal.

Muchas de las siguientes políticas se superponen con las páginas de producción y protección. P.ej. Los fondos fiduciarios de vivienda se pueden usar tanto para construir como para preservar viviendas asequibles, mientras que los controles de vacantes, las protecciones contra desalojos y el apoyo de emergencia para el alquiler también son un medio para preservar el stock de viviendas de alquiler asequibles para futuros inquilinos. Otras políticas, las que tienen que ver con la preservación de SRO, los controles de conversión de condominios y las regulaciones de VRBO solo se analizan en esta página.

Conservación de Vivienda Social

HUD ha estado desarrollando una serie de políticas y programas de preservación, disponibles en su pagina Conservación de propiedades multifamiliares.  El principal de ellos es el recién creado Oficina de Preservación de Vivienda Asequible (OAHP) dedicada a preservar propiedades aseguradas por la FHA con hipotecas que vencen, y “marcar al mercado,” que tiene como objetivo reducir las rentas a niveles de mercado mediante la reestructuración de la deuda existente a niveles soportables por estas rentas.  El Green Initiative también está disponible a través de este programa para ayudar a los propietarios a rehabilitar sus propiedades de la manera más sostenible posible. Existen herramientas adicionales para viviendas para residentes mayores de bajos ingresos a través de los Contratos de Asistencia de Alquiler para la Preservación de Personas Mayores (SPRAC), y para renovar los contratos de Pago de Asistencia de Vivienda (HAP) de la Sección 8, así como para apoyar a los inquilinos de la Sección 8 que pueden ser desplazados. Ver: Red de derechos de los inquilinos información.

California

La agencia líder enfocada en la preservación de viviendas asequibles en el estado es la Corporación de Asociación de Vivienda de California. [CHPC]. Lea el informe completo de CHPC, “Resumen de riesgo estatal de 2014.”  CHPC trabaja de varias maneras para tratar de garantizar que estas viviendas sigan siendo asequibles para los Californianos de bajos ingresos.  Cámara de compensación de conservación de CHPC es la fuente de información más completa del estado sobre viviendas asequibles subsidiadas en riesgo de perder su estatus asequible y convertirse en viviendas a precio de mercado. Esta constituye la única base de datos integral de todas las propiedades subsidiadas por HUD, propiedades rurales de la Sección 515 del USDA y propiedades financiadas con créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos en California. CHPC utiliza la base de datos para identificar propiedades asequibles que están en riesgo y deben ser objeto de conservación. También vea su Estrategias de Preservación Local para las mejores prácticas recomendadas. Y su  Programa de Preservación, un programa de defensa que busca “construir una voz para la industria de viviendas asequibles de California en los debates de políticas estatales y nacionales”. CHPC es un miembro activo de la Grupo de Trabajo de Preservación Nacional, que ha desarrollado una plataforma de política federal de nuevas estrategias y soluciones para preservar la vivienda asequible.

Boletin informativo. CHPC publica el boletín electrónico mensual Noticias de conservación de viviendas, que proporciona información a los lectores sobre políticas, legislación y estrategias de conservación, así como estudios de casos de propiedades de conservación.

Condado de Santa Cruz

En el Elemento de vivienda del condado de Santa Cruz para 2015, escrito por el Departamento de Planificación del Condado de Santa Cruz, la Preservación es la Meta #4. Como se indicó, “el Condado se esfuerza por poder proporcionar recursos a los miembros de la comunidad que buscan oportunidades de vivienda asequible”, incluso mediante “mantener las protecciones de asequibilidad para unidades individuales y complejos de viviendas, y gravar las unidades a precio de mercado con convenios de asequibilidad a largo plazo utilizando el Density Programa de bonificación y otras herramientas disponibles.” Una política líder implementada por el condado es “preservar la disponibilidad continua de viviendas asequibles ubicadas en los parques de casas prefabricadas del condado”. Existen doce programas adicionales para alcanzar este objetivo, incluido una Ordenanza de Conversión de Condominios, Ordenanza de Alquiler Vacacional, y programas para preservar la vivienda con restricciones que expiran, incluyendo Unidades de la Medida J y unidades de vivienda asequible asistidas por HUD.  Discutimos algunos de estos a continuación.

Fondos fiduciarios de vivienda

Los fondos fiduciarios de vivienda (HTF, por sus siglas en inglés) también se analizan en la página de producción. Los HTF complementan los esfuerzos federales, estatales y locales existentes para aumentar y preservar la oferta de viviendas asequibles decentes, seguras y sanitarias para hogares de ingresos extremadamente bajos, muy bajos y moderados, incluidas las familias sin hogar. Por lo general, hacen esto dedicando un porcentaje de sus fondos al mantenimiento y rehabilitación de viviendas asequibles.

Conversión de condominios, SRO y controles de demolición

La conversión de viviendas de alquiler multifamiliares en condominios puede resultar en una disminución en la oferta de unidades asequibles para los hogares arrendatarios de bajos ingresos. Por este motivo, muchas ciudades de California y de todo el país han implementado una serie de controles sobre dichas conversiones. Todos estos enfoques están diseñados para preservar las viviendas de alquiler existentes a precios más asequibles, hasta que se puedan encontrar soluciones a largo plazo.

Históricamente, los aumentos más drásticos en las conversiones ocurrieron justo antes de los picos en el mercado inmobiliario, como entre finales de los 70 y los 80, y nuevamente entre 2002 y 2004.

Comenzando con la ola de conversiones a fines de la década de 1970, ciudades de California como Berkeley y Santa Mónica han estado a la vanguardia en la adopción de controles de demolición y conversión de condominios, así como limitaciones adicionales en la conversión de habitaciones de hotel y apartamentos para otros usos. La demolición de viviendas de alquiler a favor de la construcción no residencial llevó a Berkeley y Santa Mónica a adoptar los primeros controles de demolición en los EE. UU., mientras que en 1979 San Francisco se convirtió en la primera ciudad de los EE. UU. ellos como viviendas asequibles.[i] Santa Cruz adoptó ordenanzas similares, y también regula la conversión de departamentos a usos comerciales en ciertos distritos. Si bien tales políticas están muy extendidas, El Resumen de políticas del Informe de desplazamiento urbano: Conversión de condominios en el Área de la Bahía concluye que dichos controles no son tan efectivos como podrían ser debido a lagunas en las leyes, o no son tan necesarios como solían ser porque ahora se están produciendo menos conversiones.

Envejecimiento en el lugar

En las próximas décadas, el aumento de la esperanza de vida, la disminución de la tasa de natalidad y el envejecimiento de la generación del baby boom aumentarán drásticamente el número y la proporción de la población de EE. UU. mayor de 65 años. Para ver un mapa interactivo del envejecimiento de la población de EE. UU. entre 1990-2010, vaya aqui.   Con el 32,5% de la población en el condado de Santa Cruz mayor de 50 años, y se espera que aumente aún más, y el 40% de todos los santacruceños mayores (mayores de 65 años) que carecen de ingresos para satisfacer sus necesidades básicas, la cuestión de cómo albergar a nuestra población que envejece es uno apremiante. Sin embargo, al tiempo que aumenta la demanda, el gasto per cápita en programas de apoyo para personas mayores ha disminuido a los niveles de 1984.

Una de las intervenciones más impactantes es apoyar lo que la mayoría de las personas mayores dicen que prefieren: “envejecer en el lugar”. Esto permite que las personas mayores con ingresos fijos permanezcan en su hogar actual o se muden a viviendas asequibles y apropiadas para su edad dentro de su comunidad, en lugar de ser desplazados a un hogar de ancianos que muchos no pueden pagar o no necesitan, o quedarse sin hogar. Para que estas opciones sean viables, debemos adaptar los hogares y las comunidades para satisfacer las necesidades cambiantes de los residentes mayores, proporcionar opciones de vivienda asequibles adecuadas y conectar a las personas mayores con los servicios. Defensores, incluidos los nuestros SConsejo de adultos mayores de los condados de Santa Cruz y San Benito ctodo por una combinación de políticas públicas e iniciativas público privadas para hacer esto realidad.

Zonificación y uso del suelo

Como se discutió en la sección Producción, una parte importante del fracaso del mercado para proporcionar viviendas asequibles a los inquilinos de bajos ingresos se deriva de las regulaciones gubernamentales que rigen el tamaño, la calidad y la densidad de las viviendas que se pueden construir. Por ejemplo, los requisitos de tamaño mínimo y la zonificación obligatoria de lotes grandes pueden simplemente fijar el precio de las viviendas nuevas fuera del alcance de las familias de bajos ingresos. Por otro lado, las estrategias de zonificación y uso del suelo que permiten a las ciudades y condados construir viviendas asequibles multifamiliares y mantener esas viviendas a perpetuidad, son herramientas esenciales de preservación.