Cinco obstáculos para producir viviendas asequibles

1. El primer gran obstáculo para la construcción de nuevas viviendas asequibles en los EE. UU. son más de 40 años de recortes en los fondos federales y estatales para la vivienda.

En consonancia con una reversión “neoliberal” más amplia de las formas de gasto público redistributivas y orientadas al bienestar social, el gobierno federal detuvo todo financiamiento de nuevas viviendas públicas a principios de la década de 1970 bajo el presidente Nixon, mientras que los presupuestos para Vivienda y Desarrollo Urbano, que cubrían el mantenimiento de viviendas públicas , subsidios y subvenciones a estados y localidades— se redujo en más del 70% en la década de 1980 bajo Reagan. Se han producido recortes similares a nivel estatal, como cuando el gobernador Jerry Brown eliminó la Autoridad de Reurbanización, la principal fuente de financiación para viviendas asequibles en California, en 2012, lo que provocó que los fondos estatales para viviendas asequibles se redujeran en más del 80 %. [7]

2. Tan significativo como el declive general en la financiación de viviendas asequibles ha sido el cambio en las prioridades de esta financiación, con el apoyo para viviendas de alquiler multifamiliares reemplazado cada vez más por apoyo para la propiedad de viviendas unifamiliares.

Desde la Segunda Guerra Mundial, la mayor parte del pastel de viviendas cada vez más reducido se ha ido a los propietarios de ingresos medios y altos en forma de exenciones fiscales. El experto en vivienda Alex Schwartz proporciona cifras para ilustrar el resultado. En 2012, 7 millones de inquilinos de bajos ingresos se beneficiaron de subsidios de vivienda federales, sin embargo, 34 millones de propietarios tomaron deducciones de intereses hipotecarios en sus impuestos sobre la renta. Y mientras que los gastos federales para la asistencia directa a la vivienda fueron de $47,900 millones, los beneficios fiscales para propietarios de viviendas superaron los $220,000 millones, y la mayor parte de estos fondos se destinó a hogares con ingresos superiores a $100,000. [8] En California, donde la escala de tales deducciones es mayor, el estado ahora gasta $929 por hogar propietario versus $71 por hogar arrendatario. [9]

3. Junto con estas tendencias, hemos visto el cambio cada vez mayor del sector público al privado en la provisión de viviendas asequibles.

Esta privatización en sí misma es el tercer obstáculo. Es de conocimiento común en la industria de bienes raíces que no se obtienen ganancias en la construcción y el mantenimiento de viviendas asequibles. De hecho, es casi imposible alcanzar el punto de equilibrio, ya que las rentas de los ingresos más bajos no cubren los costos básicos para los propietarios e inversores. Como resultado, como explica Schwartz: “casi todas las viviendas de alquiler nuevas y no subsidiadas se construyen para mercados exclusivos”, mientras que “los propietarios de viviendas asequibles para personas de bajos ingresos que existen con demasiada frecuencia tienen dos opciones: desinvertir gradualmente hasta que la propiedad se convierta en inhabitable o reposicionar la propiedad para inquilinos de mayores ingresos”. [10, págs. 47-48] La lección: no dependa del sector privado para resolver la crisis de la vivienda asequible. En ausencia de subsidios o regulaciones significativos, el sector privado siempre fallará en proporcionar suficientes viviendas asequibles.

4. Además, este parque de viviendas privadas se ha vuelto cada vez más financiarizado y precario, creando un cuarto obstáculo.

Como explica la socióloga Susan Fainstein, la financiarización “permite a los controladores de los flujos de capital, aplicando valores de cambio en lugar de valores de uso, determinar qué se construye, la escala de los proyectos, dónde se construye y cómo se trata el parque inmobiliario existente”. Aunque los inversionistas siempre tuvieron un poder desproporcionado en el desarrollo urbano, los cambios cualitativos recientes (en titulización, desintermediación, banca global y TIC) han movido cada vez más las decisiones sobre las prioridades de inversión del nivel local al global. Por lo tanto, las inversiones alimentan los mercados inmobiliarios de alta gama con una precisión cada vez mayor, mientras que las necesidades locales de vivienda pasan a un segundo plano. Fainstein argumenta que este resultado no es inevitable, sino que ocurre bajo condiciones neoliberales en las que el Estado abdica de su papel para priorizar la equidad. [11]

5. Un quinto y último obstáculo es la devolución de la responsabilidad de la construcción de nuevas viviendas a las ciudades y los condados, donde dichos esfuerzos quedan empantanados en la política local.

Para citar a Betsy Wilson de MidPen, un desarrollador de viviendas sin fines de lucro en el condado de Santa Cruz, “la producción toma un mínimo de cinco a diez años para construirse, en las mejores circunstancias”. [12] Debates sobre “¿qué tan asequible?”, “¿a qué escala?” y “¿dónde construir?” puede prolongar o descarrilar por completo los proyectos. En California vemos esto particularmente en áreas urbanas de crecimiento lento o nulo o “NIMBY” [No In My Back Yard], donde los vecinos, desproporcionadamente ricos y blancos, demandan para bloquear el desarrollo de viviendas multifamiliares densas, a menudo por razones ambientales o motivos de “calidad de vida”. [13]   Por otro lado, [Yes in My Back Yard] de YIMBY a favor del crecimiento y la densidad han surgido en los últimos años. De orientación libertaria, los YIMBY son reacios a establecer objetivos de ingresos o asequibilidad y, junto con grupos de la industria, respaldan viviendas a gran escala a precio de mercado, argumentando que esto se “filtrará” hacia los ingresos moderados y bajos con el tiempo. Tras la investigación, sin embargo, este argumento ha demostrado ser falso. No solo no ocurre el filtrado, sino que la vivienda subsidiada tiene más del doble del impacto de las unidades a precio de mercado en el mantenimiento de la asequibilidad. [14]